竣工備案證明是房屋交付并確認(rèn)收入的必要條件
2024年07月22日
2023年8月份，恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱恒大地產(chǎn)）補(bǔ)發(fā)公司債券2021年度和2022年度報(bào)告，并且在報(bào)告中更改了確認(rèn)銷售收入的方式，報(bào)告顯示：“在 2021 年以前，本公司認(rèn)為客戶接受物業(yè)或根據(jù)銷售合同被視為物業(yè)已獲得客戶接受（以較早者為準(zhǔn)）時(shí)確認(rèn)收入。但自 2021 年以來(lái)，由于本公司逐漸陷入流動(dòng)資金困難，本公司認(rèn)為將獲得項(xiàng)目竣工備案證或交付業(yè)主使用作為收入確認(rèn)的額外條件更能反映本公司的狀況，且更具實(shí)際可操作性?！?隨著遲到的年報(bào)公布，網(wǎng)絡(luò)上對(duì)恒大地產(chǎn)更改收入確認(rèn)方法的公告多有議論，“將獲得項(xiàng)目竣工備案證或交付業(yè)主使用作為收入確認(rèn)的額外條件”是否意味著2021 年以前未獲得項(xiàng)目竣工備案證就認(rèn)為客戶接受物業(yè)或根據(jù)銷售合同被視為物業(yè)已獲得客戶接受并確認(rèn)了銷售收入呢？但未獲得項(xiàng)目竣工備案證能否根據(jù)銷售合同被視為物業(yè)已獲得客戶接受呢？市場(chǎng)對(duì)恒大地產(chǎn)產(chǎn)生了做假賬的質(zhì)疑，恒大地產(chǎn)出現(xiàn)危機(jī)是否僅由于房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境變差所導(dǎo)致？還是有其他原因？最終，隨著證監(jiān)會(huì)處罰公告出臺(tái)，市場(chǎng)對(duì)于恒大地產(chǎn)財(cái)務(wù)造假的懷疑得到了證實(shí)。
中國(guó)證監(jiān)會(huì)2024年5月21日公布了對(duì)恒大地產(chǎn)及其責(zé)任人員的行政處罰決定書(shū)（〔2024〕49號(hào)），決定書(shū)認(rèn)定恒大地產(chǎn)通過(guò)提前確認(rèn)收入方式實(shí)施財(cái)務(wù)造假，2019年虛增收入2,139.89億元，占當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入的50.14%，對(duì)應(yīng)虛增成本1,732.67億元，虛增利潤(rùn)407.22億元，占當(dāng)期利潤(rùn)總額的63.31%；2020年虛增收入3,501.57億元，占當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入的78.54%，對(duì)應(yīng)虛增成本2,988.68億元，虛增利潤(rùn)512.89億元，占當(dāng)期利潤(rùn)總額的86.88%。認(rèn)定相關(guān)責(zé)任人員授意、指使、組織、統(tǒng)籌、實(shí)施了財(cái)務(wù)造假工作。處罰決定書(shū)的公布引發(fā)資本市場(chǎng)巨大震動(dòng)，作為恒大地產(chǎn)的審計(jì)機(jī)構(gòu)的專業(yè)性受到質(zhì)疑，也引發(fā)了對(duì)會(huì)計(jì)師行業(yè)信譽(yù)的不利討論。
對(duì)照證監(jiān)會(huì)對(duì)恒大地產(chǎn)財(cái)務(wù)造假的處罰決定及恒大地產(chǎn)更改銷售收入方式的公告，可以看出，恒大地產(chǎn)在 2021 年以前（2019年2020年）財(cái)務(wù)報(bào)告反映的收入未全部達(dá)到銷售收入的確認(rèn)條件，也未將獲得取得項(xiàng)目竣工備案證作為房屋交付并確認(rèn)收入的必備條件，審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)告發(fā)表了無(wú)保留意見(jiàn)造成審計(jì)失敗。查看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)上市公司關(guān)于收入確認(rèn)的會(huì)計(jì)政策，較多披露為“達(dá)到銷售合同約定的交付條件”，但約定的交付條件具體指什么，一般未進(jìn)行詳細(xì)描述。實(shí)務(wù)中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多與客戶簽署補(bǔ)充協(xié)議，于補(bǔ)充協(xié)議中約定具體的交付條件，如“電梯、消防驗(yàn)收合格”“工程五方驗(yàn)收合格”等。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期涉及多個(gè)會(huì)計(jì)期間、標(biāo)的金額大、交付條件的偏差會(huì)對(duì)各期收入確認(rèn)金額造成很大影響，導(dǎo)致財(cái)務(wù)報(bào)告使用人錯(cuò)誤判斷公司實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況。房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)收入是否必須將取得竣工備案證作為房屋交付的條件呢？我們可以查閱相關(guān)法規(guī)規(guī)定，理解一下竣工備案證明對(duì)房屋交付的意義。
一、《商品房銷售管理辦法》規(guī)定房屋現(xiàn)售要竣工驗(yàn)收
根據(jù)2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第二章 銷售條件 第七條規(guī)定：商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：(四)已通過(guò)竣工驗(yàn)收；(六)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期。可見(jiàn)，國(guó)家法規(guī)明確規(guī)定需在項(xiàng)目工程及配套基礎(chǔ)設(shè)施全部完成后才允許商品房現(xiàn)售，實(shí)務(wù)中工程竣工驗(yàn)收合格且主要配套基礎(chǔ)設(shè)施具備使用條件即可申請(qǐng)竣工備案，《商品房銷售管理辦法》實(shí)際要求取得竣工備案證明后才能進(jìn)行現(xiàn)房銷售。
二、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要竣工驗(yàn)收
根據(jù)2007年8月30日第二次修訂的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 第二十七條規(guī)定 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。該條規(guī)定明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目必須經(jīng)驗(yàn)收合格才可交付使用，驗(yàn)收合格的要求應(yīng)該按照國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程質(zhì)量相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)遵照?qǐng)?zhí)行。
三、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定竣工驗(yàn)收備案文件系竣工驗(yàn)收的必備文件
根據(jù)2019年4月23日第二次修訂的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第二章 建設(shè)單位的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù) 第十六條規(guī)定：建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用；第七章 監(jiān)督管理 第四十三條規(guī)定：國(guó)家實(shí)行建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督管理制度。國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)對(duì)全國(guó)的建設(shè)工程質(zhì)量實(shí)施統(tǒng)一監(jiān)督管理?？h級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的建設(shè)工程質(zhì)量實(shí)施監(jiān)督管理。第四十六條規(guī)定：建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督管理，可以由建設(shè)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)委托的建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)具體實(shí)施。第四十九條 規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起1５日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門(mén)出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)備案。建設(shè)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收過(guò)程中有違反國(guó)家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗(yàn)收?？梢?jiàn)，建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、勘察、施工、監(jiān)理等部門(mén)進(jìn)行的竣工驗(yàn)收并取得驗(yàn)收合格的確認(rèn)文件，只是建設(shè)單位接收建設(shè)工程應(yīng)滿足的基本條件，國(guó)家法規(guī)明確規(guī)定了工程竣工驗(yàn)收合格且完成竣工驗(yàn)收備案的工程項(xiàng)目才可交付房屋買(mǎi)受人使用，而且竣工驗(yàn)收備案文件是工程竣工驗(yàn)收的必備文件，可以證明竣工驗(yàn)收無(wú)違規(guī)行為。
四、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》范本明確約定了商品房的交付條件須取得竣工驗(yàn)收備案證明文件
商品房建造周期長(zhǎng)、價(jià)值高、是人民群眾重要的家庭財(cái)產(chǎn)。國(guó)家為規(guī)范商品房交易行為，保障交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，切實(shí)維護(hù)公平公正的商品房交易秩序，中華人民共和國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、工商總局于2014年4月9日印發(fā)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》（建房[2014]53號(hào)）并于同日開(kāi)始實(shí)施。《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》第四章商品房交付條件與交付手續(xù)—第九條明確約定了商品房交付條件至少滿足兩個(gè)條件：1.該商品房已取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件；2. 該商品房已取得房屋測(cè)繪報(bào)告。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同并在各地方建委備案時(shí)均需按照上述合同范本執(zhí)行。實(shí)務(wù)中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除將商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案外，與客戶簽署的補(bǔ)充協(xié)議基本不進(jìn)行備案，當(dāng)買(mǎi)賣(mài)雙方就交房事項(xiàng)產(chǎn)生爭(zhēng)議、與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定不一致導(dǎo)致訴訟時(shí)往往不能得到法官的支持，竣工備案證明符合合同示范文本規(guī)定，是很多案件中更看重的交付條件。
五、最高人民法院的商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛相關(guān)判決案例支持竣工備案表是商品房竣工驗(yàn)收合格的法定證明文件
多起商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛判例均認(rèn)為竣工備案表是商品房竣工驗(yàn)收合格的法定證明文件。例如：2015年6月25日，中華人民共和國(guó)最高人民法院，對(duì)再審申請(qǐng)人海南歐博房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱歐博公司）因與被申請(qǐng)人張和義商品房預(yù)售合同糾紛一案，作出了民事裁定書(shū)（2015）民申字第1045號(hào)裁決。該裁決認(rèn)為竣工備案表是商品房竣工驗(yàn)收合格的唯一有效法定證明文件。該裁決認(rèn)定：“瓊海市建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督站質(zhì)檢站作為對(duì)建設(shè)工程行使監(jiān)督管理職能的機(jī)構(gòu)，對(duì)本案所涉商品房是否驗(yàn)收合格享有審查權(quán)和監(jiān)督權(quán)，其出具的商品房竣工驗(yàn)收備案表是認(rèn)定本案所涉商品房竣工驗(yàn)收合格的唯一有效法定證明文件。歐博公司關(guān)于由其組織建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格后即已達(dá)到《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定的交房條件、無(wú)需瓊海市建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督站質(zhì)檢站出具驗(yàn)收備案表的主張因無(wú)法律依據(jù)而不能成立?！?/span>
綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往認(rèn)為與客戶簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，約定了不同于取得竣工備案證明的交付條件，就可以“達(dá)到銷售合同約定的交付條件”，就可以確認(rèn)銷售收入（《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)—收入》第四條：企業(yè)應(yīng)當(dāng)在履行了合同中的履約義務(wù)，即在客戶取得相關(guān)商品控制權(quán)時(shí)確認(rèn)收入）。但實(shí)際上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的商品房與一般貨物交付有較大的不同，恒大地產(chǎn)案件也說(shuō)明僅依賴銷售合同補(bǔ)充協(xié)議約定的交付條件確認(rèn)收入并不符合實(shí)際情況。既然國(guó)家多部法規(guī)都對(duì)房屋交付條件進(jìn)行了規(guī)范，就是要求房地產(chǎn)企業(yè)在合規(guī)的前提下考慮是否符合交房條件，只有取得竣工備案證明才能準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工和收入確認(rèn)的真實(shí)性，實(shí)際工作中各地方政務(wù)平臺(tái)公告中也可查詢到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程竣工驗(yàn)收及備案相關(guān)信息，而且最高人民法院的商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛案例判決也支持竣工驗(yàn)收備案表才是證明商品房竣工驗(yàn)收合格的唯一有效法定證明文件。從審計(jì)工作角度看，我們不能僅依賴補(bǔ)充協(xié)議的約定來(lái)判斷風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移，取得竣工備案證明應(yīng)是房屋交付的必要條件，而且也是更可靠的外部審計(jì)證據(jù)。
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中國(guó)證監(jiān)會(huì)2024年5月21日公布了對(duì)恒大地產(chǎn)及其責(zé)任人員的行政處罰決定書(shū)（〔2024〕49號(hào)），決定書(shū)認(rèn)定恒大地產(chǎn)通過(guò)提前確認(rèn)收入方式實(shí)施財(cái)務(wù)造假，2019年虛增收入2,139.89億元，占當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入的50.14%，對(duì)應(yīng)虛增成本1,732.67億元，虛增利潤(rùn)407.22億元，占當(dāng)期利潤(rùn)總額的63.31%；2020年虛增收入3,501.57億元，占當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入的78.54%，對(duì)應(yīng)虛增成本2,988.68億元，虛增利潤(rùn)512.89億元，占當(dāng)期利潤(rùn)總額的86.88%。認(rèn)定相關(guān)責(zé)任人員授意、指使、組織、統(tǒng)籌、實(shí)施了財(cái)務(wù)造假工作。處罰決定書(shū)的公布引發(fā)資本市場(chǎng)巨大震動(dòng)，作為恒大地產(chǎn)的審計(jì)機(jī)構(gòu)的專業(yè)性受到質(zhì)疑，也引發(fā)了對(duì)會(huì)計(jì)師行業(yè)信譽(yù)的不利討論。
對(duì)照證監(jiān)會(huì)對(duì)恒大地產(chǎn)財(cái)務(wù)造假的處罰決定及恒大地產(chǎn)更改銷售收入方式的公告，可以看出，恒大地產(chǎn)在 2021 年以前（2019年2020年）財(cái)務(wù)報(bào)告反映的收入未全部達(dá)到銷售收入的確認(rèn)條件，也未將獲得取得項(xiàng)目竣工備案證作為房屋交付并確認(rèn)收入的必備條件，審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)告發(fā)表了無(wú)保留意見(jiàn)造成審計(jì)失敗。查看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)上市公司關(guān)于收入確認(rèn)的會(huì)計(jì)政策，較多披露為“達(dá)到銷售合同約定的交付條件”，但約定的交付條件具體指什么，一般未進(jìn)行詳細(xì)描述。實(shí)務(wù)中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多與客戶簽署補(bǔ)充協(xié)議，于補(bǔ)充協(xié)議中約定具體的交付條件，如“電梯、消防驗(yàn)收合格”“工程五方驗(yàn)收合格”等。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期涉及多個(gè)會(huì)計(jì)期間、標(biāo)的金額大、交付條件的偏差會(huì)對(duì)各期收入確認(rèn)金額造成很大影響，導(dǎo)致財(cái)務(wù)報(bào)告使用人錯(cuò)誤判斷公司實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況。房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)收入是否必須將取得竣工備案證作為房屋交付的條件呢？我們可以查閱相關(guān)法規(guī)規(guī)定，理解一下竣工備案證明對(duì)房屋交付的意義。
一、《商品房銷售管理辦法》規(guī)定房屋現(xiàn)售要竣工驗(yàn)收
根據(jù)2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第二章 銷售條件 第七條規(guī)定：商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：(四)已通過(guò)竣工驗(yàn)收；(六)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期。可見(jiàn)，國(guó)家法規(guī)明確規(guī)定需在項(xiàng)目工程及配套基礎(chǔ)設(shè)施全部完成后才允許商品房現(xiàn)售，實(shí)務(wù)中工程竣工驗(yàn)收合格且主要配套基礎(chǔ)設(shè)施具備使用條件即可申請(qǐng)竣工備案，《商品房銷售管理辦法》實(shí)際要求取得竣工備案證明后才能進(jìn)行現(xiàn)房銷售。
二、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要竣工驗(yàn)收
根據(jù)2007年8月30日第二次修訂的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 第二十七條規(guī)定 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。該條規(guī)定明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目必須經(jīng)驗(yàn)收合格才可交付使用，驗(yàn)收合格的要求應(yīng)該按照國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程質(zhì)量相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)遵照?qǐng)?zhí)行。
三、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定竣工驗(yàn)收備案文件系竣工驗(yàn)收的必備文件
根據(jù)2019年4月23日第二次修訂的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第二章 建設(shè)單位的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù) 第十六條規(guī)定：建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用；第七章 監(jiān)督管理 第四十三條規(guī)定：國(guó)家實(shí)行建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督管理制度。國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)對(duì)全國(guó)的建設(shè)工程質(zhì)量實(shí)施統(tǒng)一監(jiān)督管理?？h級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的建設(shè)工程質(zhì)量實(shí)施監(jiān)督管理。第四十六條規(guī)定：建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督管理，可以由建設(shè)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)委托的建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)具體實(shí)施。第四十九條 規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起1５日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門(mén)出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)備案。建設(shè)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收過(guò)程中有違反國(guó)家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗(yàn)收?？梢?jiàn)，建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、勘察、施工、監(jiān)理等部門(mén)進(jìn)行的竣工驗(yàn)收并取得驗(yàn)收合格的確認(rèn)文件，只是建設(shè)單位接收建設(shè)工程應(yīng)滿足的基本條件，國(guó)家法規(guī)明確規(guī)定了工程竣工驗(yàn)收合格且完成竣工驗(yàn)收備案的工程項(xiàng)目才可交付房屋買(mǎi)受人使用，而且竣工驗(yàn)收備案文件是工程竣工驗(yàn)收的必備文件，可以證明竣工驗(yàn)收無(wú)違規(guī)行為。
四、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》范本明確約定了商品房的交付條件須取得竣工驗(yàn)收備案證明文件
商品房建造周期長(zhǎng)、價(jià)值高、是人民群眾重要的家庭財(cái)產(chǎn)。國(guó)家為規(guī)范商品房交易行為，保障交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，切實(shí)維護(hù)公平公正的商品房交易秩序，中華人民共和國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、工商總局于2014年4月9日印發(fā)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》（建房[2014]53號(hào)）并于同日開(kāi)始實(shí)施。《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》第四章商品房交付條件與交付手續(xù)—第九條明確約定了商品房交付條件至少滿足兩個(gè)條件：1.該商品房已取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件；2. 該商品房已取得房屋測(cè)繪報(bào)告。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同并在各地方建委備案時(shí)均需按照上述合同范本執(zhí)行。實(shí)務(wù)中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除將商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案外，與客戶簽署的補(bǔ)充協(xié)議基本不進(jìn)行備案，當(dāng)買(mǎi)賣(mài)雙方就交房事項(xiàng)產(chǎn)生爭(zhēng)議、與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定不一致導(dǎo)致訴訟時(shí)往往不能得到法官的支持，竣工備案證明符合合同示范文本規(guī)定，是很多案件中更看重的交付條件。
五、最高人民法院的商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛相關(guān)判決案例支持竣工備案表是商品房竣工驗(yàn)收合格的法定證明文件
多起商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛判例均認(rèn)為竣工備案表是商品房竣工驗(yàn)收合格的法定證明文件。例如：2015年6月25日，中華人民共和國(guó)最高人民法院，對(duì)再審申請(qǐng)人海南歐博房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱歐博公司）因與被申請(qǐng)人張和義商品房預(yù)售合同糾紛一案，作出了民事裁定書(shū)（2015）民申字第1045號(hào)裁決。該裁決認(rèn)為竣工備案表是商品房竣工驗(yàn)收合格的唯一有效法定證明文件。該裁決認(rèn)定：“瓊海市建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督站質(zhì)檢站作為對(duì)建設(shè)工程行使監(jiān)督管理職能的機(jī)構(gòu)，對(duì)本案所涉商品房是否驗(yàn)收合格享有審查權(quán)和監(jiān)督權(quán)，其出具的商品房竣工驗(yàn)收備案表是認(rèn)定本案所涉商品房竣工驗(yàn)收合格的唯一有效法定證明文件。歐博公司關(guān)于由其組織建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格后即已達(dá)到《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定的交房條件、無(wú)需瓊海市建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督站質(zhì)檢站出具驗(yàn)收備案表的主張因無(wú)法律依據(jù)而不能成立?！?/span>
綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往認(rèn)為與客戶簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，約定了不同于取得竣工備案證明的交付條件，就可以“達(dá)到銷售合同約定的交付條件”，就可以確認(rèn)銷售收入（《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)—收入》第四條：企業(yè)應(yīng)當(dāng)在履行了合同中的履約義務(wù)，即在客戶取得相關(guān)商品控制權(quán)時(shí)確認(rèn)收入）。但實(shí)際上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的商品房與一般貨物交付有較大的不同，恒大地產(chǎn)案件也說(shuō)明僅依賴銷售合同補(bǔ)充協(xié)議約定的交付條件確認(rèn)收入并不符合實(shí)際情況。既然國(guó)家多部法規(guī)都對(duì)房屋交付條件進(jìn)行了規(guī)范，就是要求房地產(chǎn)企業(yè)在合規(guī)的前提下考慮是否符合交房條件，只有取得竣工備案證明才能準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工和收入確認(rèn)的真實(shí)性，實(shí)際工作中各地方政務(wù)平臺(tái)公告中也可查詢到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程竣工驗(yàn)收及備案相關(guān)信息，而且最高人民法院的商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛案例判決也支持竣工驗(yàn)收備案表才是證明商品房竣工驗(yàn)收合格的唯一有效法定證明文件。從審計(jì)工作角度看，我們不能僅依賴補(bǔ)充協(xié)議的約定來(lái)判斷風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移，取得竣工備案證明應(yīng)是房屋交付的必要條件，而且也是更可靠的外部審計(jì)證據(jù)。
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